北京樓市降價(jià)真相

中國房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道 調(diào)控組合拳落下已一月有余，其效果為眾人所矚目，5月以來，已有十?dāng)?shù)家機(jī)構(gòu)發(fā)布各自的研究數(shù)字，試圖佐證調(diào)控的威力。

雖然“北京商品房成交量大幅下跌，均價(jià)大降8000元/平方米”的數(shù)據(jù)廣為流傳，但現(xiàn)實(shí)中“欲降還漲”的真實(shí)感受與其形成了詭異反差。

近日記者對(duì)北京樓市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所謂的“成交均價(jià)大降”只是捕風(fēng)捉影而已，實(shí)際上，樓市不僅沒有出現(xiàn)購房者期盼的普降，個(gè)別地區(qū)推出的新盤還儼然呈現(xiàn)低開高走的態(tài)勢(shì)。而核心區(qū)域的樓盤更加按兵不動(dòng)，由于地段的稀缺性，一些樓盤均價(jià)甚至出現(xiàn)了不同程度的上漲。

業(yè)內(nèi)人士指出，樓市迷局中，凸顯了信息障眼法的推手效用，因此有些所謂打折的樓盤反而越折越貴。這種明降暗升的價(jià)格陷阱，已是開發(fā)商們慣用的招數(shù)，即先把總價(jià)升高，再給予購房者一個(gè)高折扣，以營造降價(jià)氛圍。

“假摔”風(fēng)波

最近幾日，北京樓市經(jīng)歷了一場(chǎng)不小的“假摔”風(fēng)波。

5月11日，京城多家媒體援引亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)稱：“新政出臺(tái)近一個(gè)月的時(shí)間內(nèi),北京商品住宅成交均價(jià)降幅近8000元/平方米”。在當(dāng)下的觀望期，如此勁爆的消息震動(dòng)了樓市。

然而，第二天，北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)又聯(lián)合對(duì)外發(fā)布的消息：4月份，北京房屋銷售價(jià)格同比上漲14.7%，漲幅比3月份提高2.4個(gè)百分點(diǎn)，這已經(jīng)是連續(xù)10個(gè)月漲幅擴(kuò)大。其中，新建商品住宅上漲21.5%，二手住宅上漲8.4%。從環(huán)比看，4月份北京房屋銷售價(jià)格比3月份上漲2.6%。其中，新建商品住宅上漲2.6%，二手住宅上漲2.9%。

南轅北轍的兩個(gè)數(shù)據(jù)互相矛盾，混亂的信息讓人無所適從。

“2025年北京全市住宅平均成交價(jià)大概是1.7萬元/平方米，如果8000元的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，相當(dāng)于腰斬一半，顯然不成立，可能在計(jì)量口徑以及統(tǒng)計(jì)時(shí)間上產(chǎn)生了誤差?！币晃坏禺a(chǎn)研究人士對(duì)記者表示，這并不能代表北京的全貌。

那么，究竟是哪些區(qū)域何種樓盤在降價(jià)？首當(dāng)其沖的是地王周邊的二手房。

3月15日，北京一天誕生了望京、東升鄉(xiāng)、亦莊三個(gè)地王，如今，這些地王周邊二手房?jī)r(jià)格降幅達(dá)到了10%以上。

記者從我愛我家獲知的數(shù)據(jù)顯示，三個(gè)地王產(chǎn)生之前，望京、東升鄉(xiāng)、亦莊二手房平均銷售均價(jià)分別為2.6萬元/平方米、2.7萬元/平方米、1.5萬元/平方米。而地王產(chǎn)生后，周邊二手房?jī)r(jià)格飆升，且一直持續(xù)到“新國十條”出臺(tái)的前夜，最高平均單價(jià)分別達(dá)到3.2萬元/平方米、3.2萬元/平方米、1.9萬元/平方米。

受調(diào)控政策的影響，目前這三個(gè)地塊周邊的二手房成交量平均下降了50%，成交價(jià)格每平方米下跌三四千元，但仍比地王誕生前的單價(jià)高出2025元。

“今年年初，那些被地王影響的板塊漲幅非常大，但目前市場(chǎng)上，那些昔日漲幅度比較快的區(qū)域已經(jīng)有了比較大的降幅，大概降到了2025年年初的價(jià)格水平。但即便如此，也沒有更多買家跟進(jìn)?！辨溂铱毓杉瘓F(tuán)董事長左暉說。

以在前段時(shí)間受規(guī)劃利好而房?jī)r(jià)暴漲的通州區(qū)域?yàn)槔琄2海棠灣目前的均價(jià)2.4萬元/平方米，全款可享受2025元/平方米優(yōu)惠，貸款最高可享1200元/平方米優(yōu)惠。

但個(gè)別區(qū)域的價(jià)格松動(dòng)并不足以說明北京樓市現(xiàn)狀。左暉認(rèn)為，預(yù)計(jì)到今年年底各個(gè)板塊的下降幅度差異也將會(huì)非常大，有的板塊可能不會(huì)降價(jià)，而有的板塊可能降30%左右，甚至更多。

欲降還漲

記者同時(shí)對(duì)朝陽、海淀、大興、豐臺(tái)、房山等商品房主力供應(yīng)區(qū)域調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新房?jī)r(jià)格基本持穩(wěn)，所謂的降價(jià)也只是相對(duì)調(diào)低了預(yù)期售價(jià)。

“我們不接受定金，只接受30%的預(yù)付款。”5月12日，大興黃村剛開盤不久的綠地新里·西斯萊公館售樓人員稱。即使如此苛刻的條件，銷售人員依然稱“不愁賣”，如果有客戶因貸款批不下來而退房，亦會(huì)立馬被別的客戶選中。

該項(xiàng)目4月27日首期開盤，均價(jià)1.85萬元/平方米，低于早前預(yù)計(jì)2萬元/平方米以上的售價(jià)。目前，其800套住房已售近700套，好的房源幾乎被搶購一空。記者了解到，該項(xiàng)目計(jì)劃于月底再開兩棟樓，預(yù)計(jì)售價(jià)可能會(huì)在原來的基礎(chǔ)上小幅上漲幾百元。

同區(qū)域的領(lǐng)海天使灣（資料、論壇)，原先預(yù)計(jì)開盤價(jià)為2.6萬元/平方米，目前售價(jià)2.25萬元/平方米。即便如此，仍比4月初2.1萬元/平方米的均價(jià)高出1500元。

即使是遠(yuǎn)郊房山，也沒出現(xiàn)預(yù)期中的大跌跡象，價(jià)格仍維持在較高狀態(tài)。例如瑞雪春堂（資料、論壇)均價(jià)1.3萬元/平方米；中鐵原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)1.35萬元/平方米；中糧萬科(000002,股吧)長陽半島預(yù)計(jì)均價(jià)1.5萬元/平方米左右；西棕櫚灘（資料、論壇)去年年底每平方米尚未破萬，而目前均價(jià)已達(dá)1.6萬元/平方米。

相比之下，城區(qū)的樓盤更加堅(jiān)挺。位于北三環(huán)的太陽公元（資料、論壇)項(xiàng)目售樓人員告訴記者，預(yù)計(jì)本月開盤售價(jià)4.5萬元/平方米，該項(xiàng)目3月份的均價(jià)為3.6萬元/平方米左右。預(yù)計(jì)5月開盤的紅璽臺(tái)，開盤均價(jià)漲到5.5萬元/平方米，相比4月份每平方米上漲5000元。

記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，截至5月13日，北京5月份有8個(gè)項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證。從交易數(shù)據(jù)來看，這些樓盤的成交量并不理想，但價(jià)格卻居高不下。

其中，位于通州的蔚瀾香醍批準(zhǔn)銷售套數(shù)近300套，僅簽約22套，成交均價(jià)15791元/平方米；中國鐵建(601186,股吧)國際城批準(zhǔn)預(yù)售400多套，簽約141套，成交均價(jià)20259元/平方米；萬科藍(lán)山（資料、論壇)苑162套僅簽約4套，成交均價(jià)39217元/平方米。

多家中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份，京城有56個(gè)項(xiàng)目入市銷售，其中有48個(gè)都屬于老項(xiàng)目后期，而且開盤均價(jià)超過3萬元/平方米，相比上月大幅提高。

另據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部對(duì)在售的100個(gè)商品房項(xiàng)目調(diào)查顯示，其中無折扣銷售的項(xiàng)目為32個(gè)，占比32%，其中大部分集中在五環(huán)以內(nèi)，而且其中8成為老項(xiàng)目后期，已銷售比例比較高，開發(fā)商表示價(jià)格不會(huì)下調(diào)。

“據(jù)我們了解，實(shí)際上影響的購買主體并沒有那么多，通過一系列調(diào)控政策，真正喪失購買資格的人群大概只占到20%左右?！弊髸煴硎?。

那么，房?jī)r(jià)還能挺多久？業(yè)界給出的時(shí)間是兩三個(gè)月至半年。

中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為，以通州為代表的部分區(qū)域在5月價(jià)格下跌幅度可能超過15%-20%。北京房?jī)r(jià)也將立刻停漲，50%的炒房客將在3個(gè)月內(nèi)開始拋售房源，房?jī)r(jià)很可能在年內(nèi)出現(xiàn)下調(diào)30%的現(xiàn)象。思源經(jīng)紀(jì)董事長陶紅兵亦認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌30%或是目標(biāo)。

“降價(jià)20%是合理的降幅，這個(gè)幅度政府、開發(fā)商、購房者都可以接受?！币恢科蟊狈絽^(qū)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。他認(rèn)為，開發(fā)商選擇降價(jià)時(shí)期可能會(huì)在7、8月份，而目前出現(xiàn)的個(gè)別項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)屬于開發(fā)商率先調(diào)整自己的心理預(yù)期。

(本文來源：中國房地產(chǎn)報(bào) 作者：劉筱晨)